Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich erholt, jedoch nicht einheitlich. Die Preisunterschiede zwischen den Segmenten (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) und zwischen den Typen von Gemeinden haben sich in den letzten Quartalen vergrößert. Zum richtigen Zeitpunkt zu kaufen bedeutet nicht mehr nur, die Hypothekenzinsen im Auge zu behalten: Es erfordert auch, die geografische Divergenz der Preise richtig zu lesen und die Finanzierungsstrategie entsprechend anzupassen.
Preisunterschiede zwischen städtischen, peri-urbanen und ländlichen Gemeinden: Wo liegt der tatsächliche Druck
Der Preisanstieg ist mittlerweile in den städtischen Gemeinden kleiner Agglomerationen oder außerhalb von Agglomerationen ausgeprägter als in ländlichen Gemeinden, wo die Preise im gleichen Quartal stabil geblieben sind. Diese Verschiebung verändert die Karten für Käufer, die zwischen einer Eigentumswohnung im kantonalen Zentrum und einem Einfamilienhaus in der peri-urbanen Zone abwägen.
Genf und Lausanne halten hohe Preisniveaus, aber der Druck hat sich verlagert. Käufer, die aus den großen Zentren gedrängt werden, steigern die Nachfrage in Gemeinden der zweiten Krone, was die Preise genau dort nach oben treibt, wo man noch auf einen Preisnachlass gehofft hatte.
Um die Entwicklung der Transaktionen zu verfolgen und die verfügbaren Objekte nach Region zu vergleichen, aggregiert Immobref die Anzeigen und Daten des Schweizer Marktes zentral, was die Identifizierung der Preisunterschiede zwischen benachbarten Gemeinden erleichtert.
Wir beobachten, dass Käufer, die sich ausschließlich auf den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter eines Kantons konzentrieren, diese Mikrodynamiken übersehen. Ein Abstand von nur wenigen Kilometern zwischen zwei Gemeinden kann einen signifikanten Unterschied beim Erwerbspreis darstellen, ohne dass die Lebensqualität oder die Verkehrsanbindung dies vollständig rechtfertigt.
Hypothekenstrategie in Tranchen: Über die 20 %-Eigenkapitalregel hinausgehen
Die Finanzierungsempfehlungen der großen Schweizer Banken haben sich weiterentwickelt. Der Mindestbeitrag von 20 % bleibt die regulatorische Basis, aber das Risikomanagement durch Aufteilung in Hypothekentranchen nimmt einen zentralen Platz in den Finanzierungsunterlagen ein.
Das Prinzip: Die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen (fest, variabel, Saron) zu unterteilen. Diese Strategie ermöglicht es, die Auswirkungen eines plötzlichen Anstiegs der Zinsen auf eine einzelne Tranche zu dämpfen, anstatt auf das gesamte Darlehen bei Fälligkeit.
- Eine erste Tranche mit langfristigem Festzins (sieben bis zehn Jahre) sichert die Basisbelastung der Hypothek und schützt vor einem Szenario mit anhaltendem Anstieg.
- Eine zweite Tranche mit Saron- oder kurzfristigem Festzins erfasst die aktuell günstigeren Bedingungen, mit einem akzeptierten Risiko der Verteuerung bei Fälligkeit.
- Eine dritte optionale Tranche, mit reduziertem Betrag, kann als Anpassungsvariable dienen, wenn eine vorzeitige Amortisation über die zweite Säule oder einen zusätzlichen Beitrag geplant ist.
Die Berechnung der Tragfähigkeit (theoretischer Zinssatz von etwa 5 %, der von den Banken angewendet wird) bleibt der Hauptfilter. Wir empfehlen, die Hypothekenbelastung nicht auf dem aktuellen Zinssatz, sondern auf dem theoretischen Zinssatz, der auf jede Tranche separat angewendet wird, zu simulieren, um zu überprüfen, dass das Budget auch dann tragfähig bleibt, wenn nur eine Tranche in einem ungünstigen Kontext erneuert wird.
Kaufzeitpunkt: Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, zwei unterschiedliche Märkte
Der Markt für Einfamilienhäuser und der für Eigentumswohnungen reagieren nicht auf dieselben Zyklen. Einfamilienhäuser leiden unter einem strukturellen Mangel an neuem Angebot (wenig Neubauten, seltene Grundstücke in gefragten Zonen), was die Preise selbst dann unter Druck hält, wenn die Nachfrage leicht nachlässt.
Die Eigentumswohnungen hingegen profitieren von einem aktiveren Baupipeline. Der Bau von Mietwohnungen nimmt in der Schweiz wieder zu, und ein Teil dieser Programme umfasst Einheiten in Eigentumswohnungen. Das neue Angebot an Eigentumswohnungen schafft zeitweise Kaufgelegenheiten in bestimmten Gemeinden, in denen mehrere Projekte gleichzeitig auf den Markt kommen.
Für ein Haus hängt der “richtige” Zeitpunkt weniger vom Zinssatzzyklus ab als vom Erscheinen eines Objekts, das den Kriterien in der angestrebten Zone entspricht. Das Angebot ist so begrenzt, dass das Zögern auf eine Preissenkung oft dazu führt, dass man das Objekt an einen weniger zögerlichen Käufer verliert.
Für eine Eigentumswohnung ist der Hebel anders. Die Überwachung der erteilten Baugenehmigungen in der Zielgemeinde ermöglicht es, das Eintreffen neuer Angebote vorherzusehen und mit mehr Verhandlungsspielraum zu verhandeln, insbesondere wenn mehrere Programme sich überschneiden.
Kosten und kantonale Besteuerung: Die Posten, die der Kaufpreis nicht offenbart
Der angegebene Preis einer Immobilie erfasst nur einen Bruchteil der tatsächlichen Haltekosten. Die Immobilienbesteuerung variiert stark von Kanton zu Kanton, und die Unterschiede in der Besteuerung des Mietwerts können die Nettorentabilität eines Kaufs erheblich beeinflussen.
- Der Mietwert, der als Einkommen besteuert wird, unterscheidet sich je nach kantonalen Berechnungsmethoden. Eine gleiche Immobilie kann in Genf und im Kanton Waadt eine sehr unterschiedliche Steuerlast erzeugen.
- Die Grundstücksübertragungssteuer (Notarkosten und Übertragungssteuern) variiert ebenfalls. Einige Kantone wenden deutlich höhere Sätze an, was das Erwerbsbudget belastet.
- Die indirekte Amortisation über die dritte Säule (3a) ermöglicht es, die Beiträge vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen, während gleichzeitig das Amortisationskapital gebildet wird, aber der tatsächliche Steuervorteil hängt vom Grenzsteuersatz des Wohnsitzkantons ab.
Diese Parameter zu vernachlässigen führt dazu, dass Immobilien nur nach ihrem Kaufpreis verglichen werden, während die Gesamtkosten der Haltezeit über zehn Jahre zwischen zwei benachbarten Kantonen erheblich variieren können. Wir empfehlen, die jährlichen Gesamtkosten (Hypothek, Eigentümergemeinschaftskosten, Steuer auf den Mietwert, Instandhaltung) zu beziffern, bevor ein geografischer Suchrahmen festgelegt wird.
Das Immobilienprojekt in der Schweiz beschränkt sich nicht mehr darauf, eine Immobilie zu finden und eine Finanzierung abzuschließen. Die geografische Selektivität, die hypothekarische Strukturierung in Tranchen und die kantonale Steueranalyse sind die drei Hebel, die einen erlittenen Kauf von einem kontrollierten Kauf trennen. In einem Markt, in dem die Preise je nach Segment und Zone divergieren, wird jeder vernachlässigte Parameter beim Wiederverkauf oder auf der jährlichen Belastung teuer bezahlt.