Die kollaborative Immobilieninvestition basiert auf einem einfachen Prinzip: Mehrere Privatpersonen finanzieren gemeinsam ein Immobilienprojekt über eine Online-Plattform. Dieses Modell, oft als Immobilien-Crowdfunding bezeichnet, hat in den letzten Jahren in Frankreich beträchtliche Summen gesammelt. Doch das Jahr 2024 markierte einen Wendepunkt, mit einer Marktkontraktion und einem Anstieg der Vorfälle bei den finanzierten Projekten.
PSFP-Status und regulatorischer Rahmen des Immobilien-Crowdfundings
Seit November 2023 müssen die in Europa tätigen Immobilien-Crowdfunding-Plattformen dem PSFP-Status (Dienstleister für Crowdfunding-Dienste) unterliegen. Dieser auf europäischer Ebene harmonisierte Status stellt die Plattformen unter die Kontrolle der AMF in Frankreich, mit einem europäischen Register, das von der ESMA geführt wird.
Dieser regulatorische Rahmen verändert die Situation für die Investoren. Bevor sie Gelder in ein Projekt investieren, ist es eine grundlegende Regel, zu überprüfen, ob die Plattform über die PSFP-Zulassung verfügt. Eine nicht zugelassene Plattform darf in Frankreich rechtlich kein Crowdfunding anbieten.
Die Verpflichtungen, die mit dem PSFP-Status verbunden sind, umfassen Transparenzregeln zu den Risiken, die Veröffentlichung standardisierter Informationen zu jedem Projekt und Anforderungen an das Mindestkapital für die Plattformen selbst. Spezialisierte Ressourcen wie community-immo.fr ermöglichen es, die Nachrichten aus diesem Sektor zu verfolgen und die zugelassenen Akteure zu vergleichen.
Immobilien-Crowdfunding 2024: Ein rückläufiger Markt trotz hoher angegebener Renditen
Das Jahr 2024 war geprägt von einer deutlichen Kontraktion der gesammelten Beträge im Immobilien-Crowdfunding im Vergleich zum Vorjahr.
Parallel dazu lagen die von einigen Plattformen angegebenen jährlichen Bruttorenditen zwischen 8 % und 12 %. Dieses scheinbare Paradoxon (weniger Mittelbeschaffung, steigende Renditen) erklärt sich teilweise durch einen Selektions-Effekt: Die den Investoren im Jahr 2024 angebotenen Projekte boten höhere Zinssätze, um einen risikoreicheren Markt zu kompensieren.
Steigende Verzögerungen und Ausfälle
Der Barometer 2025 von Forvis Mazars und France FinTech, der von CrowdIndex aufgegriffen wurde, zeigt, dass ein großer Teil der durch Crowdfunding finanzierten Immobilienprojekte nun in erheblichem Maße in Schwierigkeiten ist. Die Rückzahlungsverzögerungen und die Insolvenzverfahren haben im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zugenommen.
Diese Daten verändern die Sicht auf die angegebene Rendite. Ein Projekt, das 10 % jährliche Rendite verspricht, aber mehrere Monate Rückzahlungsverzögerung aufweist oder sogar einen teilweisen Kapitalverlust erleidet, liefert nicht die erwartete Leistung. Die Investoren müssen diese Realität in ihre Analyse einbeziehen.
Ausfallquote im Immobilien-Crowdfunding: Schwierige Vergleichsdaten
Einer der problematischsten Punkte im Sektor betrifft die Risikomessung. Es gibt keine offizielle europäische Ausfallquote für das Immobilien-Crowdfunding. Jede Plattform verwendet ihre eigene Definition dessen, was sie als „Ausfall“ betrachtet.
Einige Plattformen zählen Rückzahlungsverzögerungen als Ausfälle, andere berücksichtigen nur endgültige Kapitalverluste. Diese Heterogenität macht Vergleiche zwischen Plattformen irreführend, wenn man die verwendete Methodik nicht genau liest.
- Eine Verzögerung von einigen Monaten bei einem Projekt kann von einer Plattform als „Vorfall“ und von einer anderen als „Ausfall“ eingestuft werden.
- Endgültige Verluste (Insolvenzverfahren des Entwicklers, Liquidation) stellen nur einen Teil der problematischen Situationen dar, werden aber von einigen Akteuren als die einzigen gemessen.
- Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine zuverlässige durchschnittliche Verlustquote auf dem französischen Markt zu berechnen.
Für einen Investor ist die praktische Konsequenz klar: niemals zwei Plattformen nur anhand ihrer angegebenen Ausfallquote zu vergleichen, ohne zu überprüfen, was diese Zahl tatsächlich umfasst.
Kollaborative Immobilieninvestition: Die Auswahlkriterien für ein Projekt
Die Auswahl eines Immobilien-Crowdfunding-Projekts beschränkt sich nicht darauf, die angegebene Rendite zu betrachten. Mehrere Elemente verdienen eine Analyse, bevor man sich engagiert.
- Die Art des Projekts: Immobilienentwicklung, Warenhandel, Renovierung. Jeder Typ hat ein unterschiedliches Risikoprofil, wobei die Entwicklung in der Regel stärker den Marktrisiken ausgesetzt ist.
- Der Entwickler oder Betreiber: seine Historie, seine bisherigen Leistungen, seine finanzielle Solidität. Eine seriöse Plattform veröffentlicht diese Informationen detailliert.
- Die damit verbundenen Garantien: Hypothek, persönliche Bürgschaft des Geschäftsführers, Garantie auf erste Anforderung. Das Fehlen einer greifbaren Garantie für ein Projekt sollte alarmierend sein.
- Die Dauer der Kapitalbindung: in der Regel zwischen 12 und 36 Monaten, mit der Möglichkeit einer Verlängerung im Falle von Verzögerungen. Das investierte Kapital ist während der gesamten Projektdauer nicht zugänglich.
Mindesteinlage und Diversifizierung
Das Immobilien-Crowdfunding weist eine zugängliche Mindesteinlage auf, oft ab 1.000 Euro. Diese niedrige Schwelle ermöglicht theoretisch eine Diversifizierung über mehrere Projekte, mehrere Plattformen und mehrere geografische Gebiete.
Diversifizierung bleibt die Hauptstrategie zur Risikosteuerung in dieser Art von Beteiligungsinvestition. Eine signifikante Menge seines Ersparten in ein einziges Projekt zu konzentrieren, birgt das Risiko eines Totalverlustes im Falle eines Ausfalls des Projektträgers.
Die strukturellen Grenzen der kollaborativen Immobilieninvestition im Blick behalten
Über die Leistungen hinaus gibt es mehrere strukturelle Grenzen, die auf dem Sektor lasten. Die totale Illiquidität der Anlage während der gesamten Projektdauer stellt eine erhebliche Einschränkung dar. Im Gegensatz zu Anteilen an SCPI, die über einen Sekundärmarkt verfügen (selbst wenn dieser manchmal wenig liquide ist), kann eine Investition im Immobilien-Crowdfunding vor Ablauf nicht verkauft werden.
Die Konzentration des französischen Marktes auf eine begrenzte Anzahl von Plattformen wirft auch die Frage der Abhängigkeit auf. Wenn eine große Plattform operationale Schwierigkeiten hat, sind die Investoren, die dort ihre Anlagen konzentriert haben, direkt betroffen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Qualität der Informationen, die von den Plattformen während der Projektlaufzeit bereitgestellt werden. Einige Investoren berichten von einem Mangel an Kommunikation, wenn Verzögerungen auftreten, was die Echtzeiteinschätzung ihrer Risikobereitschaft erschwert.
Die kollaborative Immobilieninvestition bleibt ein Instrument zur Diversifizierung des Vermögens, kein garantierter Platz. Der Anstieg der Vorfälle im Jahr 2024 erinnert daran, dass die angegebene Rendite nicht die tatsächlich erzielte Rendite widerspiegelt, sobald Verzögerungen und Verluste berücksichtigt sind. Die Bedingungen jedes Projekts zu lesen, die PSFP-Zulassung der Plattform zu überprüfen und seine Einsätze auf mehrere Operationen zu verteilen, bleiben die einzigen konkreten Hebel, die den Investoren zur Verfügung stehen.
