Collaboratieve vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op een eenvoudig principe: verschillende particulieren financieren samen een vastgoedproject via een online platform. Dit model, vaak aangeduid als vastgoed crowdfunding, heeft de afgelopen jaren aanzienlijke bedragen verzameld in Frankrijk. Maar het jaar 2024 markeerde een keerpunt, met een krimp van de markt en een toename van incidenten bij gefinancierde projecten.
PSFP-status en regelgevend kader van crowdfunding vastgoed
Sinds november 2023 moeten crowdfunding vastgoedplatforms die in Europa opereren, voldoen aan de PSFP-status (Prestataire de Services de Financement Participatif). Deze geharmoniseerde status op Europees niveau plaatst de platforms onder toezicht van de AMF in Frankrijk, met een Europees register dat wordt beheerd door de ESMA.
Dit regelgevend kader verandert de situatie voor investeerders. Voordat ze geld in een project investeren, is het een basisreflex om te controleren of het platform over de PSFP-licentie beschikt. Een niet-geaccrediteerd platform kan wettelijk geen crowdfunding in Frankrijk aanbieden.
De verplichtingen die aan de PSFP-status zijn verbonden, omvatten transparantieregels over risico’s, de publicatie van gestandaardiseerde informatie over elk project en minimale eigen vermogenseisen voor de platforms zelf. Gespecialiseerde bronnen zoals community-immo.fr stellen in staat om het nieuws in deze sector te volgen en geaccrediteerde spelers te vergelijken.
Vastgoed crowdfunding in 2024: een krimpende markt ondanks hoge weergegeven rendementen
Het jaar 2024 werd gekenmerkt door een significante krimp van de ingezamelde bedragen in vastgoed crowdfunding in vergelijking met het voorgaande jaar.
Tegelijkertijd lagen de bruto jaarlijkse rendementen die door sommige platforms werden weergegeven tussen 8 % en 12 %. Dit schijnbare paradox (minder inzameling, hogere rendementen) kan gedeeltelijk worden verklaard door een selectie-effect: de projecten die in 2024 aan investeerders werden aangeboden, boden hogere tarieven om een risicovoller marktcontext te compenseren.
Vertragingen en faillissementen in opmars
De barometer 2025 van Forvis Mazars en France FinTech, overgenomen door CrowdIndex, geeft aan dat een groot deel van de vastgoedprojecten die via crowdfunding zijn gefinancierd, nu in aanzienlijke moeilijkheden verkeert. De terugbetalingsvertragingen en collectieve procedures zijn duidelijk toegenomen in vergelijking met voorgaande jaren.
Deze gegevens veranderen de interpretatie van het weergegeven rendement. Een project dat 10 % jaarlijks rendement belooft, maar dat een terugbetalingsvertraging van meerdere maanden vertoont, of zelfs een gedeeltelijk verlies van kapitaal, levert niet de verwachte prestaties. Investeerders moeten deze realiteit in hun analyse opnemen.
Faillissementspercentage in vastgoed crowdfunding: moeilijk te vergelijken gegevens
Een van de meest problematische punten in de sector betreft de risicometing. Er bestaat geen officieel Europees faillissementspercentage voor vastgoed crowdfunding. Elk platform hanteert zijn eigen definitie van wat het beschouwt als een “faillissement”.
Sommige platforms tellen terugbetalingsvertragingen als faillissementen, terwijl andere alleen definitieve verliezen in kapitaal in aanmerking nemen. Deze heterogeniteit maakt vergelijkingen tussen platforms misleidend als men de gebruikte methodologie niet nauwkeurig leest.
- Een vertraging van enkele maanden op een project kan door het ene platform als een “incident” worden geclassificeerd en door een ander als een “faillissement”.
- Definitieve verliezen (collectieve procedure van de ontwikkelaar, liquidatie) vertegenwoordigen slechts een deel van de problematische situaties, maar zijn de enige die door sommige spelers worden gemeten.
- De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een betrouwbaar gemiddeld verliespercentage op de Franse markt te berekenen.
Voor een investeerder is de praktische consequentie duidelijk: nooit twee platforms vergelijken op basis van alleen hun weergegeven faillissementspercentage zonder te controleren wat dit cijfer werkelijk dekt.
Collaboratieve vastgoedbeleggingen: de selectiecriteria voor een project
De selectie van een vastgoed crowdfundingproject beperkt zich niet tot het bekijken van het aangekondigde rendement. Verschillende elementen verdienen een analyse voordat men zich verbindt.
- De aard van het project: vastgoedontwikkeling, vastgoedhandel, renovatie. Elk type heeft een ander risicoprofiel, waarbij ontwikkeling doorgaans meer blootgesteld is aan marktschommelingen.
- De ontwikkelaar of operator: zijn geschiedenis, zijn eerdere prestaties, zijn financiële soliditeit. Een serieus platform publiceert deze informatie gedetailleerd.
- De bijbehorende garanties: hypotheek, persoonlijke borgstelling van de directeur, garantie op eerste verzoek. Het ontbreken van een tastbare garantie op een project moet waakzaam maken.
- De duur van de kapitaalbinding: doorgaans tussen 12 en 36 maanden, met de mogelijkheid van verlenging in geval van vertraging. Het geïnvesteerde kapitaal is gedurende de gehele looptijd van het project niet toegankelijk.
Instapbedrag en diversificatie
Vastgoed crowdfunding heeft een toegankelijke instapdrempel, vaak vanaf 1.000 euro. Deze lage drempel maakt het in theorie mogelijk om te diversifiëren over meerdere projecten, meerdere platforms en verschillende geografische gebieden.
Diversificatie blijft de belangrijkste strategie voor risicobeheer in dit type participatieve investering. Het concentreren van een aanzienlijk deel van zijn spaargeld op één project brengt een verliesrisico met zich mee dat totaal kan zijn in geval van faillissement van de projectdrager.
De structurele beperkingen van collaboratief vastgoed om in de gaten te houden
Naast de prestaties wegen verschillende structurele beperkingen op de sector. De totale illiquiditeit van de investering gedurende de gehele looptijd van het project vormt een sterke beperking. In tegenstelling tot aandelen van SCPI, die een secundaire markt hebben (zelfs soms met beperkte liquiditeit), kan een investering in vastgoed crowdfunding niet vóór de vervaldatum worden doorverkocht.
De concentratie van de Franse markt op een beperkt aantal platforms roept ook de vraag op van afhankelijkheid. Als een belangrijk platform operationele problemen ondervindt, zijn de investeerders die hun beleggingen daar hebben geconcentreerd, direct blootgesteld.
De ervaringen uit de praktijk verschillen over de kwaliteit van de informatie die door de platforms tijdens de looptijd van het project wordt verstrekt. Sommige investeerders melden een gebrek aan communicatie wanneer er vertragingen optreden, wat het moeilijk maakt om hun blootstelling aan risico in real-time te evalueren.
Collaboratieve vastgoedbeleggingen blijven een instrument voor vermogensdiversificatie, geen gegarandeerde belegging. De toename van incidenten in 2024 herinnert eraan dat het weergegeven rendement niet het daadwerkelijk ontvangen rendement weerspiegelt zodra de vertragingen en verliezen zijn geïntegreerd. De voorwaarden van elk project lezen, de PSFP-licentie van het platform controleren en zijn inzetten over meerdere operaties spreiden, blijven de enige concrete middelen die investeerders ter beschikking staan.
