Un inversor que percibe alquileres amueblados y elige el régimen real puede, desde el primer año, observar una base imponible cercana a cero gracias a la amortización. El mecanismo se basa en un asiento contable: se distribuye la pérdida de valor del bien y de su mobiliario a lo largo de varios ejercicios, lo que reduce el beneficio imponible en concepto de BIC.
Comprender el funcionamiento preciso de la amortización en LMNP permite arbitrar entre el régimen micro-BIC y el régimen real con conocimiento de causa.
Reintegración de las amortizaciones en la reventa: la regla de 2025 que cambia las cosas
Desde la ley de finanzas para 2025, las amortizaciones deducidas durante el período de alquiler se reintegran en el cálculo de la plusvalía al momento de la cesión del bien. Concretamente, el precio de adquisición considerado para determinar la plusvalía se reduce por el total de las amortizaciones practicadas. Por lo tanto, la ventaja fiscal obtenida cada año se paga en parte al salir.
Esta regla modifica la estrategia de tenencia. Un arrendador que planeaba revender después de una década debe ahora integrar este sobrecosto fiscal en su cálculo de rentabilidad neta. La duración de tenencia se convierte en un parámetro central del montaje LMNP.
Sin embargo, se puede profundizar en la cuestión de la amortización en LMNP con Interactif Immo para medir el impacto preciso de esta reintegración en diferentes escenarios de reventa.
Punto a recordar: las residencias de servicios (estudiantiles, para mayores, médico-sociales) quedan excluidas de esta reintegración. Para estos bienes, la amortización no afecta la plusvalía al momento de la cesión, lo que preserva el interés del régimen real durante toda la duración de la inversión.
Cálculo de la amortización LMNP: descomposición por componentes
No se amortiza un bien inmobiliario en bloque. El método contable impone desglosar el precio de adquisición en componentes, cada uno con su propia duración de uso. El terreno, por su parte, nunca se amortiza: no pierde valor de uso.
Los componentes inmobiliarios y sus duraciones
El desglose típico distingue la obra gruesa, el tejado, las instalaciones técnicas (electricidad, fontanería, calefacción) y los acabados interiores. Cada componente se le asigna una duración de amortización lineal que refleja su duración de uso real.
- Obra gruesa y estructura: amortización durante un período largo, generalmente varias décadas, reflejando la solidez de la construcción
- Tejado, fachada y estanqueidad: duración intermedia, más corta que la obra gruesa ya que estos elementos sufren las inclemencias del tiempo
- Instalaciones técnicas (fontanería, electricidad, calefacción): duración aún más corta, relacionada con la obsolescencia de los equipos
- Acabados interiores (cocina equipada, revestimientos de suelo): duración más corta entre los componentes inmobiliarios
El mobiliario: una amortización rápida
Los muebles, los electrodomésticos y la ropa de cama se amortizan en períodos cortos, a menudo entre cinco y diez años según la naturaleza del bien. El mobiliario genera altas anualidades de amortización en los primeros años, lo que contribuye en gran medida a reducir la base imponible al inicio de la actividad.
Las obras de renovación o mejora realizadas durante el arrendamiento también son amortizables. Se asocian al componente correspondiente (tejado, electricidad, acabados) y se aplica la duración correspondiente.
Limitación de la amortización deducible y aplazamiento del excedente
La amortización no puede crear un déficit fiscal en LMNP. La regla de limitación restringe el monto deducible cada año: la amortización deducible no puede exceder los alquileres menos los otros gastos. Si los gastos corrientes (intereses de préstamo, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, gastos de gestión) ya absorben gran parte de los ingresos por alquiler, la fracción de amortización excedente no se pierde.
Se puede aplazar sin límite de duración. Así se constituye un stock de amortizaciones diferidas, que se puede utilizar en los años siguientes cuando los gastos disminuyen, típicamente después del reembolso del préstamo. Este aplazamiento ilimitado distingue la amortización del déficit fiscal clásico, cuyo aplazamiento está limitado en el tiempo.
Alquiler turístico no clasificado: cambio forzado al régimen real
La reforma que apunta a los alquileres tipo Airbnb no clasificados modifica el panorama. Más allá de un cierto umbral de ingresos, los arrendadores de alquileres turísticos no clasificados cambian al régimen real. Deben llevar una contabilidad y practicar la amortización, quieran o no.
Para estos perfiles, llevar la contabilidad representa un costo anual adicional (honorarios de contable, software de gestión, adhesión a un centro de gestión autorizado). La amortización compensa en gran parte estos gastos, pero la rentabilidad neta depende del volumen de ingresos por alquiler. En montos pequeños, el costo contable puede absorber la mayor parte del ahorro fiscal.
Los retornos varían en este punto según la ubicación del bien y la tasa de ocupación real. Un alquiler turístico ocupado unas pocas semanas al año no se beneficia del mismo efecto de palanca que un alojamiento estudiantil alquilado diez meses de doce.
Declaración contable y errores frecuentes en LMNP
La declaración de las amortizaciones se realiza en el marco de la declaración fiscal (formularios BIC). Dos errores son comunes entre los arrendadores que gestionan su contabilidad por sí mismos.
El primero consiste en amortizar el terreno. Si la ventilación terreno/construcción no está documentada (escritura notarial, estimación), la administración fiscal puede cuestionar la totalidad de la amortización. Separar el valor del terreno desde la adquisición es un paso no negociable.
El segundo error se refiere a la fecha de inicio de la amortización. Se comienza a amortizar a partir de la fecha de alquiler efectiva, no a la fecha de compra. Un bien adquirido en enero pero alquilado en septiembre solo genera anualidades a partir de septiembre, en proporción.
La amortización en LMNP sigue siendo el apalancamiento fiscal más directo para un inversor en alquiler amueblado. Con la reintegración en la reventa que entrará en vigor en 2025, el cálculo de la rentabilidad global ya no puede limitarse a la fase de alquiler: es necesario modelar la salida desde el montaje inicial.