Een investeerder die huurinkomsten uit gemeubileerde woningen ontvangt en kiest voor het werkelijke regime kan, vanaf het eerste jaar, een belastingbasis dicht bij nul constateren dankzij de afschrijving. Het mechanisme is gebaseerd op een boekhoudkundige registratie: men spreidt de waardevermindering van het onroerend goed en zijn meubilair over meerdere boekjaren, wat de belastbare winst onder de BIC vermindert.
Het begrijpen van de precieze werking van de afschrijving in LMNP stelt in staat om weloverwogen te kiezen tussen het micro-BIC regime en het werkelijke regime.
Herintegratie van afschrijvingen bij verkoop: de regel van 2025 die de situatie verandert
Sinds de begrotingswet voor 2025 worden de afschrijvingen die tijdens de huurperiode zijn afgetrokken, heringevoegd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het goed. Concreet wordt de aankoopprijs die wordt gebruikt om de meerwaarde te bepalen, verminderd met de cumul van de toegepaste afschrijvingen. Het fiscale voordeel dat elk jaar wordt verkregen, moet dus gedeeltelijk worden terugbetaald bij de verkoop.
Deze regel verandert de strategie van het bezit. Een verhuurder die van plan was om na ongeveer tien jaar te verkopen, moet nu deze fiscale meerkost in zijn berekening van de netto-rendabiliteit opnemen. De houdperiode wordt een centraal parameter van de LMNP-structuur.
Men kan echter dieper ingaan op de kwestie van de afschrijving in LMNP met Interactif Immo om de precieze impact van deze herintegratie op verschillende verkoopscenario’s te meten.
Belangrijk om te onthouden: de servicewoningen (studenten, senioren, medisch-sociaal) blijven uitgesloten van deze herintegratie. Voor deze goederen beïnvloedt de afschrijving de meerwaarde bij de verkoop niet, wat het voordeel van het werkelijke regime gedurende de gehele investeringsperiode behoudt.
Berekening van de LMNP-afschrijving: decompositie per componenten
Men schrijft een onroerend goed niet in één keer af. De boekhoudmethode vereist dat de aankoopprijs wordt verdeeld in componenten, elk met zijn eigen gebruiksduur. De grond wordt nooit afgeschreven: deze verliest geen gebruikswaarde.
De onroerende componenten en hun duur
De typische ventilatie onderscheidt de ruwbouw, het dak, de technische installaties (elektriciteit, loodgieterij, verwarming) en de binneninrichting. Elke component krijgt een lineaire afschrijvingsduur die zijn werkelijke gebruiksduur weerspiegelt.
- Ruwbouw en structuur: afschrijving over een lange periode, meestal meerdere decennia, wat de stevigheid van het gebouw weerspiegelt
- Dak, gevel en waterdichtheid: tussenliggende duur, korter dan de ruwbouw omdat deze elementen aan de weersomstandigheden zijn blootgesteld
- Technische installaties (loodgieterij, elektriciteit, verwarming): nog kortere duur, gerelateerd aan de veroudering van de apparatuur
- Binneninrichtingen (inbouwkeuken, vloerbedekking): de kortste duur onder de onroerende componenten
Het meubilair: een snelle afschrijving
Meubels, huishoudelijke apparaten en beddengoed worden over korte periodes afgeschreven, vaak tussen de vijf en tien jaar, afhankelijk van de aard van het goed. Het meubilair genereert hoge afschrijvingslasten in de eerste jaren, wat sterk bijdraagt aan het verlagen van de belastbare basis bij de start van de activiteit.
Renovatie- of verbeteringswerken die tijdens de huurperiode worden uitgevoerd, zijn ook afschrijfbaar. Ze worden gekoppeld aan de betreffende component (dak, elektriciteit, inrichting) en de bijbehorende duur wordt toegepast.
Plafond van de aftrekbare afschrijving en uitstel van het overschot
Afschrijving kan geen fiscaal tekort creëren in LMNP. De plafonneringsregel beperkt het aftrekbare bedrag elk jaar: de aftrekbare afschrijving mag niet hoger zijn dan de huurinkomsten verminderd met de andere kosten. Als de lopende kosten (leningrente, onroerende voorheffing, verzekering, beheerskosten) al een groot deel van de huurinkomsten opslokken, gaat het overschot aan afschrijving niet verloren.
Het kan onbeperkt worden uitgesteld. Zo wordt er een voorraad van uitgestelde afschrijvingen opgebouwd, die de volgende jaren kan worden gebruikt wanneer de kosten dalen, typisch na de aflossing van de lening. Dit onbeperkte uitstel onderscheidt de afschrijving van het klassieke onroerend tekort, waarvan het uitstel in de tijd beperkt is.
Niet-geclassificeerde toeristische verhuur: gedwongen overstap naar het werkelijke regime
De hervorming die gericht is op niet-geclassificeerde Airbnb-verhuur verandert het landschap. Boven een bepaalde omzetdrempel schakelen verhuurders van niet-geclassificeerde toeristische woningen over naar het werkelijke regime. Ze moeten dan boekhouding bijhouden en afschrijvingen toepassen, of ze dat nu willen of niet.
Voor deze profielen vertegenwoordigt de boekhouding een extra jaarlijkse kost (honoraria van de accountant, beheersoftware, lidmaatschap van een erkend beheerscentrum). De afschrijving compenseert grotendeels deze kosten, maar de netto-rendabiliteit hangt af van het volume van de huurinkomsten. Bij kleine bedragen kan de boekhoudkundige kost het grootste deel van de fiscale besparing opslokken.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de locatie van het goed en de werkelijke bezettingsgraad. Een toeristisch verhuurd goed dat enkele weken per jaar bezet is, profiteert niet van hetzelfde hefboomeffect als een studentenwoning die tien maanden per jaar wordt verhuurd.
Boekhoudkundige verklaring en veelvoorkomende fouten in LMNP
De verklaring van de afschrijvingen gebeurt in het kader van de fiscale bundel (BIC-formulieren). Twee fouten komen vaak voor bij verhuurders die hun boekhouding zelf beheren.
De eerste is het afschrijven van de grond. Als de ventilatie grond/bouw niet is gedocumenteerd (notariële akte, schatting), kan de belastingdienst de volledige afschrijving in twijfel trekken. Het scheiden van de waarde van de grond bij de aankoop is een niet-onderhandelbare stap.
De tweede fout betreft de startdatum van de afschrijving. Men begint met afschrijven op de datum van effectieve verhuur, niet op de aankoopdatum. Een goed dat in januari is aangeschaft maar in september wordt verhuurd, genereert pas vanaf september afschrijvingen, pro rata.
Afschrijving in LMNP blijft de meest directe fiscale hefboom voor een investeerder in gemeubileerde verhuur. Met de herintegratie bij de verkoop die in 2025 van kracht wordt, kan de berekening van de totale rendabiliteit niet langer beperkt blijven tot de verhuurfase: men moet de uitgang vanaf de initiële opzet modelleren.