Un investitore che percepisce affitti arredati e sceglie il regime reale può, fin dal primo anno, registrare una base imponibile vicina a zero grazie all’ammortamento. Il meccanismo si basa su una scrittura contabile: si distribuisce la perdita di valore dell’immobile e dei suoi arredi su più esercizi, il che riduce il reddito imponibile ai fini dei BIC.
Comprendere il funzionamento preciso dell’ammortamento in LMNP consente di decidere consapevolmente tra il regime micro-BIC e il regime reale.
Reintegrazione degli ammortamenti alla vendita: la regola del 2025 che cambia le carte in tavola
Dal bilancio per il 2025, gli ammortamenti dedotti durante il periodo di locazione vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza al momento della cessione dell’immobile. In concreto, il prezzo di acquisto considerato per determinare la plusvalenza è ridotto dal cumulo degli ammortamenti praticati. Il vantaggio fiscale ottenuto ogni anno si paga quindi in parte all’uscita.
Questa regola modifica la strategia di detenzione. Un locatore che prevedeva di rivendere dopo una decina d’anni deve ora integrare questo costo fiscale nel suo calcolo di redditività netta. La durata di detenzione diventa un parametro centrale della struttura LMNP.
Si può comunque approfondire la questione dell’ammortamento in LMNP con Interactif Immo per misurare l’impatto preciso di questa reintegrazione su diversi scenari di vendita.
Punto da ricordare: le residenze servizi (studenti, anziani, socio-sanitari) rimangono escluse da questa reintegrazione. Per questi beni, l’ammortamento non incide sulla plusvalenza al momento della cessione, il che preserva l’interesse del regime reale per tutta la durata dell’investimento.
Calcolo dell’ammortamento LMNP: decomposizione per componenti
Non si ammortizza un immobile in blocco. Il metodo contabile impone di suddividere il prezzo di acquisto in componenti, ognuno con la propria durata d’uso. Il terreno, infatti, non viene mai ammortizzato: non perde valore d’uso.
I componenti immobiliari e le loro durate
La suddivisione tipica distingue le opere strutturali, il tetto, le installazioni tecniche (elettricità, idraulica, riscaldamento) e gli arredi interni. Ogni componente riceve una durata di ammortamento lineare che riflette la sua reale durata d’uso.
- Opere strutturali e struttura: ammortamento su un periodo lungo, generalmente diverse decadi, che riflette la solidità dell’edificio
- Tetto, facciata e impermeabilizzazione: durata intermedia, più breve rispetto alle opere strutturali poiché questi elementi subiscono le intemperie
- Installazioni tecniche (idraulica, elettricità, riscaldamento): durata ancora più breve, legata all’obsolescenza delle attrezzature
- Arredi interni (cucina attrezzata, rivestimenti del pavimento): durata più breve tra i componenti immobiliari
Il mobilio: un ammortamento rapido
I mobili, gli elettrodomestici e la biancheria da letto si ammortizzano su durate brevi, spesso tra cinque e dieci anni a seconda della natura del bene. Il mobilio genera annuità di ammortamento elevate nei primi anni, il che contribuisce fortemente a ridurre la base imponibile all’inizio dell’attività.
I lavori di ristrutturazione o miglioramento effettuati durante il contratto di locazione sono anch’essi ammortizzabili. Vengono collegati al componente interessato (tetto, elettricità, arredi) e si applica la durata corrispondente.
Limite dell’ammortamento deducibile e riporto del surplus
L’ammortamento non può generare un deficit fiscale in LMNP. La regola del limite limita l’importo deducibile ogni anno: l’ammortamento deducibile non può superare gli affitti diminuiti delle altre spese. Se le spese correnti (interessi sul prestito, tassa fondiaria, assicurazione, spese di gestione) assorbono già gran parte dei redditi locativi, la frazione di ammortamento eccedente non va perduta.
Essa è riportabile senza limite di durata. Si costituisce così un stock di ammortamenti differiti, utilizzabile negli anni successivi quando le spese diminuiscono, tipicamente dopo il rimborso del prestito. Questo riporto illimitato distingue l’ammortamento dal deficit fondiario classico, il cui riporto è limitato nel tempo.
Affitto turistico non classificato: passaggio forzato al regime reale
La riforma che colpisce gli affitti di tipo Airbnb non classificati modifica il panorama. Oltre un certo limite di ricavi, i locatori di affitti turistici non classificati passano al regime reale. Devono quindi tenere una contabilità e praticare l’ammortamento, che lo vogliano o meno.
Per questi profili, la tenuta contabile rappresenta un costo annuale aggiuntivo (onorari di commercialista, software di gestione, adesione a un centro di gestione accreditato). L’ammortamento compensa in gran parte queste spese, ma la redditività netta dipende dal volume di ricavi locativi. Su importi piccoli, il costo contabile può assorbire la maggior parte del risparmio fiscale.
I ritorni variano su questo punto a seconda della posizione dell’immobile e del tasso di occupazione reale. Un affitto turistico occupato poche settimane all’anno non beneficia dello stesso effetto leva di un alloggio per studenti affittato dieci mesi su dodici.
Dichiarazione contabile e errori frequenti in LMNP
La dichiarazione degli ammortamenti avviene nell’ambito della dichiarazione fiscale (moduli BIC). Due errori si ripetono spesso tra i locatori che gestiscono da soli la loro contabilità.
Il primo consiste nell’ammortizzare il terreno. Se la suddivisione terreno/edificio non è documentata (atto notarile, stima), l’amministrazione fiscale può mettere in discussione l’interezza dell’ammortamento. Separare il valore del terreno sin dall’acquisto è un passo non negoziabile.
Il secondo errore riguarda la data di inizio dell’ammortamento. Si inizia ad ammortizzare dalla data di effettiva locazione, non dalla data di acquisto. Un bene acquisito a gennaio ma affittato a settembre genera annuità solo a partire da settembre, in proporzione.
L’ammortamento in LMNP rimane il leva fiscale più diretto per un investitore in affitti arredati. Con la reintegrazione alla vendita entrata in vigore nel 2025, il calcolo della redditività globale non può più limitarsi alla fase locativa: è necessario modellare l’uscita sin dalla fase iniziale.