Um investidor que recebe aluguéis mobiliados e escolhe o regime real pode, já no primeiro ano, constatar uma base tributável próxima de zero graças à depreciação. O mecanismo se baseia em um lançamento contábil: espalha-se a perda de valor do bem e de seu mobiliário ao longo de vários exercícios, o que reduz o lucro tributável a título de BIC.
Compreender o funcionamento preciso da depreciação em LMNP permite arbitrar entre o regime micro-BIC e o regime real com conhecimento de causa.
Reintegração das depreciações na revenda: a regra de 2025 que muda o jogo
Desde a lei de finanças para 2025, as depreciações deduzidas durante o período de locação são reintegradas no cálculo da mais-valia na venda do bem. Concretamente, o preço de aquisição considerado para determinar a mais-valia é reduzido pelo total das depreciações praticadas. O benefício fiscal obtido a cada ano, portanto, é pago em parte na saída.
Essa regra modifica a estratégia de detenção. Um locador que previa revender após uma dezena de anos deve agora integrar esse custo fiscal adicional em seu cálculo de rentabilidade líquida. A duração da detenção torna-se um parâmetro central da estrutura LMNP.
Pode-se, no entanto, aprofundar a questão da depreciação em LMNP com Interactif Immo para medir o impacto preciso dessa reintegração em diferentes cenários de revenda.
Ponto a reter: as residências de serviços (estudantis, seniores, médico-sociais) permanecem excluídas dessa reintegração. Para esses bens, a depreciação não afeta a mais-valia no momento da venda, o que preserva o interesse do regime real durante toda a duração do investimento.
Cálculo da depreciação LMNP: decomposição por componentes
Não se deprecia um bem imobiliário em bloco. O método contábil exige que se distribua o preço de aquisição em componentes, cada um com sua própria duração de uso. O terreno, por sua vez, nunca é depreciado: ele não perde valor de uso.
Os componentes imobiliários e suas durações
A ventilação típica distingue a estrutura, o telhado, as instalações técnicas (eletricidade, encanamento, aquecimento) e os acabamentos internos. Cada componente recebe uma duração de depreciação linear que reflete sua duração de uso real.
- Estrutura e fundação: depreciação em um período longo, geralmente várias décadas, refletindo a solidez da construção
- Telhado, fachada e impermeabilização: duração intermediária, mais curta que a estrutura, pois esses elementos sofrem com as intempéries
- Instalações técnicas (encanamento, eletricidade, aquecimento): duração ainda mais curta, relacionada à obsolescência dos equipamentos
- Acabamentos internos (cozinha equipada, revestimentos de piso): a duração mais curta entre os componentes imobiliários
O mobiliário: uma depreciação rápida
Os móveis, eletrodomésticos e a roupa de cama se depreciam em períodos curtos, frequentemente entre cinco e dez anos, dependendo da natureza do bem. O mobiliário gera anuidades de depreciação elevadas nos primeiros anos, o que contribui fortemente para reduzir a base tributável no início da atividade.
As obras de renovação ou melhoria realizadas durante o contrato de locação também são depreciáveis. Elas são vinculadas ao componente correspondente (telhado, eletricidade, acabamentos) e aplica-se a duração correspondente.
Limitação da depreciação dedutível e reporte do excedente
A depreciação não pode criar déficit fiscal em LMNP. A regra de limitação limita o montante dedutível a cada ano: a depreciação dedutível não pode exceder os aluguéis diminuídos das outras despesas. Se as despesas correntes (juros de empréstimo, imposto predial, seguro, taxas de gestão) já absorvem uma grande parte da receita locativa, a fração de depreciação excedente não é perdida.
Ela pode ser reportada sem limite de duração. Assim, forma-se um estoque de depreciações diferidas, mobilizável nos anos seguintes quando as despesas diminuem, tipicamente após o pagamento do empréstimo. Esse reporte ilimitado distingue a depreciação do déficit fiscal clássico, cujo reporte é limitado no tempo.
Imóvel de turismo não classificado: mudança forçada para o regime real
A reforma que visa as locações do tipo Airbnb não classificadas modifica o cenário. Além de um certo limite de receitas, os locadores de imóveis de turismo não classificados mudam para o regime real. Eles devem, então, manter uma contabilidade e praticar a depreciação, quer queiram ou não.
Para esses perfis, a manutenção contábil representa um custo anual adicional (honorários de contador, software de gestão, adesão a um centro de gestão aprovado). A depreciação compensa em grande parte essas despesas, mas a rentabilidade líquida depende do volume de receitas locativas. Em valores pequenos, o custo contábil pode absorver a maior parte da economia fiscal.
Os retornos variam nesse ponto de acordo com a localização do bem e a taxa de ocupação real. Um imóvel de turismo ocupado algumas semanas por ano não se beneficia do mesmo efeito de alavancagem que um apartamento estudantil alugado dez meses em doze.
Declaração contábil e erros frequentes em LMNP
A declaração das depreciações é feita no âmbito da declaração fiscal (formulários BIC). Dois erros ocorrem frequentemente entre os locadores que gerenciam sozinhos sua contabilidade.
O primeiro consiste em depreciar o terreno. Se a ventilação terreno/construção não estiver documentada (ato notarial, estimativa), a administração fiscal pode contestar a totalidade da depreciação. Separar o valor do terreno desde a aquisição é uma etapa não negociável.
O segundo erro diz respeito à data de início da depreciação. Começa-se a depreciar na data de locação efetiva, não na data de compra. Um bem adquirido em janeiro, mas colocado para locação em setembro, gera anuidades apenas a partir de setembro, proporcionalmente.
A depreciação em LMNP continua sendo o alavancador fiscal mais direto para um investidor em locação mobiliada. Com a reintegração na revenda entrando em vigor em 2025, o cálculo da rentabilidade global não pode mais se limitar à fase locativa: é preciso modelar a saída desde o início da estrutura.