Ein Investor, der möblierte Mieten erhält und das reale Regime wählt, kann bereits im ersten Jahr eine nahezu nullbesteuerbare Basis aufgrund der Abschreibung feststellen. Der Mechanismus beruht auf einem Buchungseintrag: Man verteilt den Wertverlust des Objekts und seiner Einrichtung über mehrere Jahre, was den steuerpflichtigen Gewinn im Rahmen der BIC reduziert.
Das genaue Verständnis der Funktionsweise der Abschreibung im LMNP ermöglicht es, zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime fundiert zu entscheiden.
Wiedereinbeziehung der Abschreibungen beim Verkauf: die Regel von 2025, die alles verändert
Seit dem Finanzgesetz für 2025 werden die während der Mietzeit abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Gewinns beim Verkauf des Objekts wieder hinzugerechnet. Konkret wird der Kaufpreis, der zur Bestimmung des Gewinns herangezogen wird, um die Summe der vorgenommenen Abschreibungen reduziert. Der steuerliche Vorteil, der jedes Jahr erzielt wird, muss also teilweise beim Verkauf bezahlt werden.
Diese Regel verändert die Haltestrategie. Ein Vermieter, der plante, nach etwa zehn Jahren zu verkaufen, muss nun diese steuerliche Mehrbelastung in seine Berechnung der Nettorentabilität einbeziehen. Die Haltedauer wird zu einem zentralen Parameter des LMNP-Modells.
Man kann jedoch die Frage der Abschreibung im LMNP mit Interactif Immo vertiefen, um die genaue Auswirkung dieser Wiedereinbeziehung auf verschiedene Verkaufsszenarien zu messen.
Wichtig zu beachten: Service-Wohnanlagen (Studenten, Senioren, medizinisch-soziale Einrichtungen) sind von dieser Wiedereinbeziehung ausgeschlossen. Für diese Objekte belastet die Abschreibung nicht den Gewinn zum Zeitpunkt der Veräußerung, was das Interesse am realen Regime während der gesamten Investitionsdauer bewahrt.
Berechnung der LMNP-Abschreibung: Aufschlüsselung nach Komponenten
Man schreibt ein Immobilienobjekt nicht pauschal ab. Die Buchhaltungsmethode verlangt, den Kaufpreis in Komponenten aufzuteilen, wobei jede ihre eigene Nutzungsdauer hat. Das Grundstück wird nie abgeschrieben: Es verliert keinen Nutzungswert.
Die Immobilienkomponenten und ihre Dauer
Die typische Aufteilung unterscheidet zwischen dem Rohbau, dem Dach, den technischen Installationen (Elektrik, Sanitär, Heizung) und den Innenausstattungen. Jeder Komponente wird eine lineare Abschreibungsdauer zugewiesen, die ihrer tatsächlichen Nutzungsdauer entspricht.
- Rohbau und Struktur: Abschreibung über einen langen Zeitraum, in der Regel mehrere Jahrzehnte, was die Solidität des Bauwerks widerspiegelt
- Dach, Fassade und Abdichtung: mittlere Dauer, kürzer als der Rohbau, da diese Elemente den Witterungsbedingungen ausgesetzt sind
- Technische Installationen (Sanitär, Elektrik, Heizung): noch kürzere Dauer, bedingt durch die Obsoleszenz der Geräte
- Innenausstattungen (Einbauküche, Bodenbeläge): kürzeste Dauer unter den Immobilienkomponenten
Das Mobiliar: eine schnelle Abschreibung
Möbel, Haushaltsgeräte und Bettwäsche werden über kurze Zeiträume abgeschrieben, oft zwischen fünf und zehn Jahren, je nach Art des Objekts. Das Mobiliar erzeugt in den ersten Jahren hohe Abschreibungsbeträge, was stark zur Reduzierung der steuerpflichtigen Basis zu Beginn der Tätigkeit beiträgt.
Renovierungs- oder Verbesserungsarbeiten, die während der Mietdauer durchgeführt werden, sind ebenfalls abschreibbar. Sie werden der betreffenden Komponente (Dach, Elektrik, Ausstattungen) zugeordnet und die entsprechende Dauer angewendet.
Deckelung der abziehbaren Abschreibung und Übertragung des Überschusses
Die Abschreibung kann im LMNP kein steuerliches Defizit erzeugen. Die Deckelungsregel begrenzt den abziehbaren Betrag jedes Jahr: Die abziehbare Abschreibung darf die Mieten abzüglich der anderen Kosten nicht überschreiten. Wenn die laufenden Kosten (Zinsen, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten) bereits einen großen Teil der Mieteinnahmen absorbieren, geht der überschüssige Abschreibungsanteil nicht verloren.
Er kann unbegrenzt übertragen werden. So wird ein Bestand an aufgeschobenen Abschreibungen aufgebaut, der in den folgenden Jahren mobilisiert werden kann, wenn die Kosten sinken, typischerweise nach der Rückzahlung des Darlehens. Diese unbegrenzte Übertragung unterscheidet die Abschreibung von dem klassischen Grundstücksdefizit, dessen Übertragung zeitlich begrenzt ist.
Nicht klassifiziertes Tourismusmöbel: erzwungener Wechsel zum realen Regime
Die Reform, die sich auf nicht klassifizierte Airbnb-Vermietungen konzentriert, verändert die Landschaft. Über einen bestimmten Einnahmeschwellenwert hinaus wechseln Vermieter von nicht klassifizierten Tourismusmöbeln zum realen Regime. Sie müssen dann eine Buchhaltung führen und Abschreibungen vornehmen, ob sie es wollen oder nicht.
Für diese Profile stellt die Buchhaltung eine zusätzliche jährliche Kostenbelastung dar (Honorare für Buchhalter, Verwaltungssoftware, Mitgliedschaft in einem anerkannten Verwaltungszentrum). Die Abschreibung kompensiert diese Kosten größtenteils, aber die Nettorentabilität hängt vom Volumen der Mieteinnahmen ab. Bei kleinen Beträgen kann die Buchhaltungskosten den Großteil der steuerlichen Einsparungen aufzehren.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Lage des Objekts und der tatsächlichen Auslastungsrate. Ein Tourismusmöbel, das nur einige Wochen im Jahr belegt ist, hat nicht denselben Hebeleffekt wie eine Studentenwohnung, die zehn Monate im Jahr vermietet wird.
Buchhaltungsdeklaration und häufige Fehler im LMNP
Die Erklärung der Abschreibungen erfolgt im Rahmen der Steuererklärung (BIC-Formulare). Zwei Fehler treten häufig bei Vermietern auf, die ihre Buchhaltung selbst verwalten.
Der erste besteht darin, das Grundstück abzuschreiben. Wenn die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude nicht dokumentiert ist (notarieller Akt, Schätzung), kann die Steuerbehörde die gesamte Abschreibung in Frage stellen. Die Trennung des Wertes des Grundstücks bereits bei der Anschaffung ist ein nicht verhandelbarer Schritt.
Der zweite Fehler betrifft das Datum des Beginns der Abschreibung. Man beginnt mit der Abschreibung am Datum der tatsächlichen Vermietung, nicht am Kaufdatum. Ein im Januar erworbenes, aber im September vermietetes Objekt erzeugt nur ab September anteilige Abschreibungen.
Die Abschreibung im LMNP bleibt der direkteste steuerliche Hebel für einen Investor in möblierter Vermietung. Mit der Wiedereinbeziehung beim Verkauf, die 2025 in Kraft tritt, kann die Berechnung der Gesamtrentabilität nicht mehr auf die Mietphase beschränkt werden: Man muss den Ausstieg bereits bei der ursprünglichen Planung modellieren.